Wohn- und Geschäftshaus verkaufen
Ein Wohn- und Geschäftshaus verbindet Wohnungen mit Laden, Praxis oder Büro, meist im Erdgeschoss. Für Käufer zählen vor allem die Sicherheit der Gewerbemiete, die Qualität der Gewerbemietverträge und der Anteil des Gewerbes an der Gesamtmiete. Mit vollständigen Unterlagen und den richtigen Investoren lässt sich ein solches Haus diskret und zu einem guten Preis verkaufen.
Wie gemischt genutzte Häuser bewertet werden
Wohnungsmieten gelten als stabil und gut planbar, Gewerbemieten als ertragsstärker, aber risikoreicher. Käufer schauen deshalb genau auf drei Punkte: den Gewerbeanteil an der Gesamtmiete, die Branche und Bonität des Gewerbemieters und die Restlaufzeit des Gewerbemietvertrags. Ein langfristig vermieteter Laden mit solidem Mieter, etwa eine Apotheke oder Arztpraxis, steigert den Wert. Ein drohender Leerstand im Erdgeschoss senkt ihn spürbar.
Je höher der Gewerbeanteil, desto stärker wird das Haus wie eine Gewerbeimmobilie bewertet. Häuser mit überwiegend Wohnen erzielen meist ähnliche Faktoren wie reine Mehrfamilienhäuser. Mehr zur Bewertung lesen Sie unter Mehrfamilienhaus bewerten.
Was Käufer bei Gewerbemietverträgen prüfen
- Laufzeit und Optionen: Wie lange ist der Mieter gebunden, und hat er Verlängerungsoptionen?
- Schriftform: Gewerbemietverträge mit fester Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen schriftlich geschlossen sein. Fehlt die Schriftform, etwa bei mündlichen Nachträgen, kann der Vertrag vorzeitig kündbar sein. Das prüfen Käufer und Banken genau.
- Wertsicherung: Ist die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt (Indexmiete) oder gestaffelt?
- Nebenkosten und Instandhaltung: Welche Kosten trägt der Gewerbemieter selbst?
- Nutzung und Genehmigung: Ist die gewerbliche Nutzung baurechtlich genehmigt?
Die Umsatzsteuer beim Verkauf
Sind Gewerbeflächen umsatzsteuerpflichtig vermietet, spielt beim Verkauf die Umsatzsteuer eine Rolle. Oft liegt eine sogenannte Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, bei der keine Umsatzsteuer auf den Kaufpreis anfällt. In anderen Fällen kann eine frühere Vorsteuer anteilig zurückzuzahlen sein. Klären Sie das frühzeitig mit Ihrem Steuerberater, damit es im Kaufvertrag richtig geregelt wird. Allgemeine Hinweise finden Sie unter Steuern beim Verkauf.
Was die Finanzierung beeinflusst
Banken bewerten Gewerbeflächen vorsichtiger als Wohnungen und verlangen bei hohem Gewerbeanteil oft mehr Eigenkapital. Ein Haus mit stabilem, langfristig gebundenem Gewerbemieter ist für Käufer leichter zu finanzieren und damit leichter zu verkaufen.
Die passenden Käufer
Wohn- und Geschäftshäuser sind besonders bei Bestandshaltern gefragt, die gemischte Erträge schätzen und Gewerbemieter einschätzen können. Aus unserem Netzwerk stellen wir Ihr Haus gezielt solchen Käufern vor, diskret und für Sie provisionsfrei.
Diese Unterlagen sollten bereitliegen
- Mieterliste für Wohnen und Gewerbe getrennt
- alle Gewerbemietverträge mit Nachträgen
- Baugenehmigungen und Angaben zu Nutzungsänderungen
- Nebenkostenabrechnungen und Angaben zur Umsatzsteuer
Häufige Fragen
Wie wird ein Wohn- und Geschäftshaus bewertet?
Wie ein Mehrfamilienhaus über den Ertrag, wobei die Gewerbemiete wegen des höheren Risikos vorsichtiger angesetzt wird. Entscheidend sind Gewerbeanteil, Mieterbonität und Restlaufzeit der Gewerbemietverträge.
Fällt beim Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses Umsatzsteuer an?
Häufig nicht, weil eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt. Wurden Gewerbeflächen umsatzsteuerpflichtig vermietet, sollte der Steuerberater die Regelung im Kaufvertrag prüfen.
Was ist, wenn das Ladenlokal leer steht?
Ein Leerstand senkt den Preis, weil Käufer das Vermietungsrisiko einpreisen. Ein Verkauf ist trotzdem möglich, etwa an Investoren, die die Fläche selbst neu vermieten oder umnutzen wollen.
Yasin KaracaGründer & Geschäftsführer · Immobilienmakler nach § 34c und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO
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