Mehrfamilienhaus verkaufen: Ablauf und Kosten

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses dauert von der Bewertung bis zum Notartermin meist drei bis sechs Monate, bei einem gut vorbereiteten Off-Market-Verkauf oft deutlich weniger. Die wichtigsten Kosten für Verkäufer sind die Maklerprovision, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Löschung alter Grundschulden. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer.

Der Ablauf in sieben Schritten

Ob Mehrfamilienhaus, Zinshaus oder Mietshaus: Der Verkauf eines vermieteten Hauses folgt fast immer denselben Schritten. Wer sie kennt, vermeidet Verzögerungen und Preisabschläge.

1. Ziele und Zeitrahmen klären

Wollen Sie schnell verkaufen, den höchstmöglichen Preis erzielen oder vor allem diskret bleiben? Gibt es Miteigentümer, etwa eine Erbengemeinschaft? Diese Fragen bestimmen den weiteren Weg. Bei geerbten Häusern lohnt ein Blick in unseren Ratgeber Mehrfamilienhaus geerbt.

2. Bewertung

Mehrfamilienhäuser werden vor allem über den Ertrag bewertet: Jahresnettokaltmiete mal Kaufpreisfaktor. Lage, Zustand, Energieklasse, Mietpotenzial und Mieterstruktur verschieben den Faktor nach oben oder unten. Wie das genau funktioniert, erklären wir unter Mehrfamilienhaus bewerten.

3. Den Vermarktungsweg wählen

Sie können öffentlich über Immobilienportale verkaufen oder off-market, also diskret an einen ausgewählten Kreis geprüfter Investoren. Ein öffentliches Inserat erreicht viele Interessenten, macht den Verkauf aber auch für Mieter, Nachbarn und Wettbewerber sichtbar. Beim Off-Market-Verkauf erfährt niemand vom Verkauf, bevor ein ernsthafter Käufer feststeht.

4. Unterlagen, Exposé und Datenraum

Käufer und deren Banken prüfen ein Mehrfamilienhaus gründlich. Ein vollständiger digitaler Datenraum beschleunigt die Prüfung und verhindert, dass Fragen später zu Preisabschlägen führen.

5. Käuferansprache und Besichtigungen

Ein anonymes Kurzprofil geht an passende Käufer. Erst nach einer Vertraulichkeitserklärung erhalten sie das ausführliche Exposé. Besichtigungen finden nur mit ernsthaften Interessenten statt und werden mit den Mietern abgestimmt.

6. Angebote, Finanzierungsnachweis und Verhandlung

Mehrere Angebote im geordneten Verfahren sorgen für Wettbewerb um Ihr Haus. Vor der Verhandlung sollte jeder Käufer nachweisen, dass er den Kaufpreis finanzieren kann. So platzt der Verkauf nicht kurz vor dem Notar.

7. Notar, Kaufpreiszahlung und Übergabe

Der Notar entwirft den Kaufvertrag, beide Seiten unterschreiben beim Beurkundungstermin. Danach wird eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen. Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, meldet der Notar die Fälligkeit, der Käufer zahlt, und Besitz, Mieten und Kautionen gehen auf ihn über. Die Mieter werden über den neuen Eigentümer informiert.

Wie lange dauert der Verkauf?

Bei einem öffentlichen Verkauf sind drei bis sechs Monate bis zum Notartermin üblich, bei schwierigen Objekten auch länger. Ein gut vorbereiteter Off-Market-Verkauf an Investoren, die schon gezielt suchen, geht oft schneller. Bei Karaca & Cie. vergehen im Durchschnitt rund 90 Tage. Nach der Beurkundung dauert es meist noch vier bis acht Wochen bis zur Kaufpreiszahlung.

Welche Kosten auf Verkäufer zukommen

• Maklerprovision: Bei Mehrfamilienhäusern ist die Provision frei verhandelbar. Üblich sind rund 3 bis 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer für den Verkäufer. Bei Karaca & Cie. trägt die Provision ausschließlich der Käufer, für Sie fallen 0 € an.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Läuft noch ein Kredit mit fester Zinsbindung, verlangt die Bank für die vorzeitige Ablösung in der Regel eine Entschädigung. Fragen Sie die Höhe früh an.
• Löschung von Grundschulden: Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung alter Grundschulden trägt üblicherweise der Verkäufer. Die Höhe hängt vom Betrag der Grundschuld ab.
• Energieausweis: Er ist beim Verkauf Pflicht. Fehlt er, muss er erstellt werden.
• Steuern: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Mehr dazu unter Steuern beim Verkauf.

Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung und die Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %.

Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

• aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte
• Mieterliste mit Fläche, Miete, Mietbeginn und Kaution je Einheit
• Mietverträge und die letzten Mieterhöhungen
• Wohnflächenberechnung und Grundrisse
• Energieausweis
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Übersicht über Sanierungen und Modernisierungen
• bei Erbfällen: Erbschein oder notarielles Testament

Häufige Fehler beim Verkauf

• Zu hoher Angebotspreis: Ein Haus, das lange angeboten wird, verliert an Attraktivität und wird am Ende oft unter Wert verkauft.
• Käufer ohne Finanzierungsnachweis: Verhandlungen mit nicht finanzierten Interessenten kosten Wochen und enden häufig ohne Abschluss.
• Unvollständige Unterlagen: Fehlende Mietverträge oder Abrechnungen führen zu Rückfragen, Misstrauen und Preisabschlägen.
• Mieter zu spät informiert: Gerüchte im Haus verunsichern Mieter. Bei einem diskreten Verkauf werden sie zum richtigen Zeitpunkt informiert.

Häufige Fragen

Yasin KaracaGründer & Geschäftsführer · Immobilienmakler nach § 34c und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO