Mehrfamilienhaus verkaufen: Was Sie steuerlich wissen sollten
Wer ein Mehrfamilienhaus im Privatvermögen länger als zehn Jahre besitzt, kann es in der Regel steuerfrei verkaufen. Innerhalb dieser Frist ist der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit verkauft oder das Haus in einer GmbH hält, für den gelten andere Regeln.
Die Spekulationsfrist von zehn Jahren
Gewinne aus dem Verkauf vermieteter Immobilien im Privatvermögen sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Maßgeblich ist jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht die Eintragung im Grundbuch. Nach Ablauf der Frist ist der Gewinn grundsätzlich steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe.
Wie der Veräußerungsgewinn berechnet wird
Steuerpflichtig ist nicht der Kaufpreis, sondern der Gewinn:
- Verkaufspreis
- minus ursprüngliche Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten
- plus bereits geltend gemachte Abschreibungen (AfA)
- minus Verkaufskosten, etwa für die Löschung von Grundschulden
Wichtig: Die Abschreibungen, die Sie über die Jahre steuerlich genutzt haben, erhöhen den Gewinn beim Verkauf wieder. Viele Eigentümer unterschätzen das.
Selbst bewohnte Wohnung im Haus
Wohnen Sie selbst in einer Wohnung des Hauses, kann dieser Teil auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei sein, wenn Sie ihn im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst genutzt haben. Der vermietete Teil bleibt steuerpflichtig.
Geerbt oder geschenkt
Bei einer Erbschaft oder Schenkung übernehmen Sie die Anschaffungsdaten des bisherigen Eigentümers. Hat Ihre Mutter das Haus vor 20 Jahren gekauft, läuft für Sie keine neue Frist, und Sie können sofort steuerfrei verkaufen. Mehr dazu unter Mehrfamilienhaus geerbt.
Gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, die er nicht lange gehalten hat, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Man spricht von der Drei-Objekt-Grenze. Dann wird zusätzlich Gewerbesteuer fällig, und die Zehnjahresfrist schützt nicht mehr. Ein ganzes Mehrfamilienhaus zählt dabei in der Regel als ein Objekt. Werden die Wohnungen aufgeteilt und einzeln verkauft, kann jede Wohnung als eigenes Objekt zählen.
Haus in einer GmbH
Gehört das Haus einer GmbH oder ist es Betriebsvermögen, gilt keine Spekulationsfrist. Der Gewinn wird immer versteuert, dafür gelten andere Steuersätze. Hier ist die Abstimmung mit dem Steuerberater besonders wichtig.
Was der Käufer trägt
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten zahlt üblicherweise der Käufer. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %. Bei Karaca & Cie. trägt der Käufer außerdem die Maklerprovision, für Sie als Verkäufer ist der Verkauf provisionsfrei. Einen Überblick über alle Kosten finden Sie unter Ablauf und Kosten.
Dieser Überblick ersetzt keine Steuerberatung. Stimmen Sie den Verkauf mit Ihrem Steuerberater ab. Auf Wunsch arbeiten wir gern direkt mit ihm zusammen.
Häufige Fragen
Wann kann ich ein Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen in der Regel nach Ablauf von zehn Jahren seit dem Kauf. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Eine Ausnahme ist der gewerbliche Grundstückshandel.
Wie viel Steuer zahle ich innerhalb der Spekulationsfrist?
Der Veräußerungsgewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Zum Gewinn zählen auch die Abschreibungen, die Sie in den Vorjahren geltend gemacht haben.
Gilt die Spekulationsfrist auch bei einem geerbten Haus?
Ja, aber Sie übernehmen den Kaufzeitpunkt des Verstorbenen. Liegt dieser mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf in der Regel sofort steuerfrei.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Üblicherweise der Käufer. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
Yasin KaracaGründer & Geschäftsführer · Immobilienmakler nach § 34c und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO
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