Mehrfamilienhaus geerbt: So gehen Erbengemeinschaften richtig vor
Erben mehrere Personen ein Mehrfamilienhaus, entsteht eine Erbengemeinschaft. Über das Haus können alle nur gemeinsam verfügen. Ein Verkauf braucht deshalb die Zustimmung aller Miterben. Wichtig sind eine frühe Einigung, die Berichtigung des Grundbuchs und ein Blick auf die Steuern. Für die Mieter ändert sich durch den Erbfall nichts.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
- Erbnachweis besorgen: Für Grundbuch und Verkauf brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
- Grundbuch berichtigen: Die Erben müssen als neue Eigentümer eingetragen werden. Beantragen Sie die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist sie gebührenfrei.
- Vermietung weiterführen: Mieten, Nebenkostenabrechnungen, Versicherungen und Instandhaltung laufen weiter. Klären Sie, wer sich darum kümmert, oder beauftragen Sie eine Hausverwaltung.
- Überblick verschaffen: Laufende Kredite, Grundschulden, Mietverträge und anstehende Sanierungen gehören auf den Tisch, bevor die Erben entscheiden.
Behalten, auszahlen oder verkaufen?
Ein geerbtes Mehrfamilienhaus, oft auch Zinshaus oder Mietshaus genannt, ist für viele Familien ein großer Wert. Typische Wege sind:
- Gemeinsam behalten: Die Erbengemeinschaft vermietet weiter und teilt die Erträge. Das funktioniert gut, solange sich alle einig sind.
- Ein Erbe übernimmt: Ein Miterbe kauft die Anteile der anderen und zahlt sie aus. Dafür braucht es einen fairen, nachvollziehbaren Wert.
- Verkaufen und Erlös teilen: Der häufigste Weg, wenn die Erben unterschiedliche Pläne haben oder niemand die Verwaltung übernehmen möchte.
- Teilungsversteigerung: Jeder Miterbe kann sie beantragen, wenn keine Einigung gelingt. Sie bringt meist einen deutlich niedrigeren Preis und sollte der letzte Ausweg bleiben.
Gemeinsam entscheiden
Über das Haus als Ganzes kann die Erbengemeinschaft nur gemeinsam verfügen. Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben. Wer nicht persönlich zum Notar kommen kann, etwa weil er im Ausland lebt, erteilt eine notarielle Vollmacht. Hat der Verstorbene einen Testamentsvollstrecker eingesetzt, kann dieser den Verkauf oft auch allein durchführen.
Die Erfahrung zeigt: Die größte Hürde ist selten das Rechtliche, sondern die Einigung über den Preis. Eine unabhängige, nachvollziehbare Bewertung auf Basis von Mieten, Zustand und Vergleichsverkäufen schafft eine gemeinsame Grundlage. Wie Investoren rechnen, erklären wir unter Mehrfamilienhaus bewerten.
Erbschaftsteuer
Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig davon an, ob das Haus behalten oder verkauft wird. Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag, zum Beispiel 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € für Kinder und 200.000 € für Enkel. Für vermietete Wohnimmobilien gibt es einen Bewertungsabschlag von 10 %. Muss das Haus verkauft werden, um die Steuer zu bezahlen, kann die Erbschaftsteuer unter Umständen gestundet werden.
Spekulationsfrist beim geerbten Haus
Erben übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Hat dieser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei, auch wenn Sie direkt nach dem Erbfall verkaufen. Mehr dazu unter Steuern beim Verkauf.
Was mit den Mietern passiert
Für die Mieter ändert sich nichts. Die Erben treten in alle Mietverträge ein, und bei einem späteren Verkauf übernimmt der Käufer sie unverändert. Details finden Sie unter Verkaufen mit Mietern.
Wie wir Erbengemeinschaften unterstützen
Wir bringen alle Beteiligten an einen Tisch, auch wenn sie in verschiedenen Städten wohnen, und schaffen mit einer nachvollziehbaren Bewertung eine gemeinsame Grundlage. Auf Wunsch koordinieren wir Notar, Steuerberater und Hausverwaltung. Der Verkauf erfolgt diskret an geprüfte Investoren und Bestandshalter und ist für die Erbengemeinschaft provisionsfrei.
Dieser Überblick ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie sich im Einzelfall von einem Notar, Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberater beraten.
Häufige Fragen
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja. Über das Haus als Ganzes kann die Erbengemeinschaft nur gemeinsam verfügen. Alle Miterben müssen zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben, auf Wunsch auch per notarieller Vollmacht.
Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen?
Dann kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Sie führt meist zu einem deutlich niedrigeren Preis. Eine unabhängige Bewertung und eine neutrale Moderation helfen oft, doch noch eine Einigung zu finden.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufe?
Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig vom Verkauf an. Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn fällt in der Regel nicht an, wenn der Verstorbene das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, weil Erben dessen Anschaffungszeitpunkt übernehmen.
Wie lange dauert der Verkauf mit einer Erbengemeinschaft?
Liegen Erbschein und Einigung vor, dauert der Verkauf ähnlich lange wie bei einem einzelnen Eigentümer, bei Karaca & Cie. im Durchschnitt rund 90 Tage. Mehr Zeit braucht meist die Einigung unter den Erben.
Yasin KaracaGründer & Geschäftsführer · Immobilienmakler nach § 34c und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO
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