Mehrfamilienhaus verkaufen mit Mietern
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus lässt sich problemlos verkaufen. Der Käufer übernimmt alle Mietverträge unverändert, denn Kauf bricht nicht Miete. Mieten, Kündigungsschutz und Kautionen bleiben bestehen. Bei einem diskreten Off-Market-Verkauf erfahren die Mieter erst davon, wenn der neue Eigentümer feststeht.
Kauf bricht nicht Miete
Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer in alle bestehenden Mietverträge ein. Mieten, Laufzeiten, Vereinbarungen und Kündigungsschutz bleiben unverändert. Für die Mieter eines Mehrfamilienhauses oder Zinshauses ändert sich vertraglich nichts außer dem Vermieter.
Was mit den Mietkautionen passiert
Die Kautionen gehen auf den neuen Eigentümer über. Er ist verpflichtet, sie bei Auszug eines Mieters zurückzuzahlen. Im Kaufvertrag wird geregelt, dass Sie die Kautionen samt Zinsen an den Käufer übertragen.
Haben die Mieter ein Vorkaufsrecht?
Beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses in der Regel nicht. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Mieter entsteht vor allem dann, wenn das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und eine vermietete Wohnung einzeln verkauft wird. In manchen Gebieten, etwa mit Erhaltungssatzung, kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben. Das prüft der Notar vor der Beurkundung.
Kann der Käufer den Mietern kündigen?
Nur nach denselben Regeln, die auch für Sie gelten. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist erst möglich, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen ist, und nur mit berechtigtem Grund. Für Bestandshalter ist das ohnehin kein Ziel: Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus gerade wegen der laufenden Mieteinnahmen.
Besichtigungen und Information der Mieter
Bei einem Off-Market-Verkauf gibt es kein Inserat und keine Fotos im Internet. Besichtigungen finden erst statt, wenn ein ernsthafter Käufer mit Finanzierungsnachweis feststeht. Mieter müssen Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Wir stimmen die Termine mit ihnen ab, damit Ruhe im Haus bleibt. Nach dem Eigentumsübergang informieren Verkäufer und Käufer die Mieter gemeinsam über den neuen Vermieter und die neue Bankverbindung.
Nebenkostenabrechnung im Verkaufsjahr
Wer die Betriebskosten für das laufende Jahr abrechnet, wird im Kaufvertrag festgelegt. Üblich ist, dass der Käufer abrechnet und die Kosten zeitanteilig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden.
Wohnrecht oder Nießbrauch behalten
Sie wohnen selbst im Haus oder möchten weiter die Mieten erhalten? Ein Wohnrecht für Ihre eigene Wohnung oder ein Nießbrauch am ganzen Haus lassen sich im Kaufvertrag vereinbaren und im Grundbuch eintragen. Das mindert den Kaufpreis, weil der Käufer die Rechte übernimmt, wird aber von vielen Investoren akzeptiert, besonders bei älteren Eigentümern.
Unterlagen, die Käufer sehen wollen
- aktuelle Mieterliste mit Mieten, Flächen, Mietbeginn und Kaution je Einheit
- alle Mietverträge, Nachträge und die letzten Mieterhöhungen
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Angaben zu Mietrückständen oder laufenden Streitigkeiten
Wie der gesamte Verkauf abläuft, lesen Sie unter Ablauf und Kosten.
Häufige Fragen
Was passiert mit den Mietern, wenn ich mein Mehrfamilienhaus verkaufe?
Für die Mieter ändert sich vertraglich nichts. Der Käufer übernimmt alle Mietverträge unverändert, einschließlich Mieten, Kündigungsschutz und Kautionen.
Muss ich die Mieter vor dem Verkauf informieren?
Nein. Eine Pflicht besteht erst nach dem Eigentumsübergang, wenn die Mieter den neuen Vermieter und die neue Bankverbindung erfahren müssen. Für Besichtigungen werden die Mieter rechtzeitig vorher informiert.
Haben Mieter beim Verkauf eines ganzen Hauses ein Vorkaufsrecht?
In der Regel nicht. Ein Vorkaufsrecht der Mieter entsteht vor allem beim Einzelverkauf einer in Eigentum umgewandelten Wohnung.
Kann ich im Haus wohnen bleiben, obwohl ich verkaufe?
Ja, mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht oder Nießbrauch. Das mindert den Kaufpreis, wird aber von vielen Investoren akzeptiert.
Yasin KaracaGründer & Geschäftsführer · Immobilienmakler nach § 34c und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO
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