Mehrfamilienhaus bewerten: So berechnen Investoren den Wert

Ein Mehrfamilienhaus wird vor allem nach seinem Ertrag bewertet. Für eine erste Einschätzung multiplizieren Investoren die Jahresnettokaltmiete mit einem Kaufpreisfaktor. Wie hoch dieser Faktor ausfällt, hängt von Lage, Zustand, Mietpotenzial und Mieterstruktur ab. Eine fundierte Bewertung berücksichtigt außerdem Bodenwert, Bewirtschaftungskosten und die Sicht der finanzierenden Bank.

Die Faustformel: Jahresmiete mal Faktor

Käufer von Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern und Mietshäusern rechnen zuerst mit dem Vielfachen der Jahresnettokaltmiete. Bringt ein Haus 96.000 € Kaltmiete im Jahr und liegt der übliche Faktor bei 20, ergibt sich ein Richtwert von rund 1,9 Mio. €. Der Faktor ist zugleich der Kehrwert der Bruttorendite: Faktor 20 entspricht 5 % Rendite, Faktor 25 entspricht 4 %.

In gefragten Großstädten liegen die Faktoren deutlich höher als in ländlichen Regionen. Der Gutachterausschuss Köln nennt für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2023 zum Beispiel einen durchschnittlichen Rohertragsfaktor von rund 22. In kleineren Städten sind Werte zwischen 11 und 16 üblich.

Das Ertragswertverfahren

Gutachter und Banken gehen genauer vor. Beim Ertragswertverfahren wird der Wert aus zwei Teilen zusammengesetzt:

• Bodenwert: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Den Bodenrichtwert veröffentlichen die Gutachterausschüsse, in NRW zum Beispiel über BORIS.NRW.
• Gebäudeertragswert: Aus der Jahresmiete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, also Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Der verbleibende Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes und den Liegenschaftszins kapitalisiert.

Das Ergebnis ist genauer als die Faustformel, setzt aber vollständige Unterlagen voraus.

Was den Wert steigert oder senkt

• Lage: Stadt, Stadtteil, Infrastruktur und Nachfrage nach Mietwohnungen
• Zustand und Energieklasse: Dach, Fassade, Heizung und Fenster. Anstehende Sanierungen werden vom Preis abgezogen.
• Mietpotenzial: Mieten unter dem örtlichen Mietspiegel können für Käufer ein Plus sein, sofern sie sich rechtlich zulässig anpassen lassen.
• Mieterstruktur und Leerstand: Stabile, langjährige Mietverhältnisse erhöhen die Sicherheit für Käufer.
• Gewerbeanteil: Läden oder Büros verändern Ertrag und Risiko, mehr dazu unter Wohn- und Geschäftshaus verkaufen.
• Rechtliche Besonderheiten: Wohnrechte, Nießbrauch, Baulasten oder Erhaltungssatzungen

Warum die Bankensicht zählt

Fast jeder Käufer eines MFH finanziert einen Teil des Kaufpreises. Banken ermitteln einen Beleihungswert, der oft deutlich unter dem Marktpreis liegt. Ist der vereinbarte Preis zu weit davon entfernt, bekommt der Käufer keine Finanzierung, und der Verkauf platzt kurz vor dem Notar. Ein realistischer, finanzierbarer Preis ist deshalb oft schneller und am Ende auch höher erzielt als ein überzogener Angebotspreis.

Gutachten oder Marktbewertung?

Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen kostet je nach Objekt mehrere tausend Euro. Es ist sinnvoll bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen oder gegenüber dem Finanzamt. Für einen Verkauf reicht meist eine fundierte Marktbewertung auf Basis von Mietliste, Zustand und Vergleichsverkäufen. Bei Karaca & Cie. ist diese Bewertung für Sie kostenlos.

Vom Schnellcheck zur genauen Bewertung

Unser Ertragswert-Schnellcheck auf der Startseite gibt Ihnen in wenigen Sekunden eine erste Preisspanne. Für eine belastbare Einschätzung sehen wir uns Ihre Unterlagen an und besichtigen das Haus. Wie es danach weitergeht, lesen Sie unter Ablauf und Kosten.

Häufige Fragen

Yasin KaracaGründer & Geschäftsführer · Immobilienmakler nach § 34c und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO